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财面儿·中报深解| “不惑之年”招商蛇口之困

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2019年,蛇口商人可能会“迷路”。

在过去的六个月中,拥有40年历史的蛇口招商局的业绩显着下降。 2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%;归属于上市公司股东的净利润49.88亿元,同比下降31.17%;毛利率为37.9%,比2018年同期下降4.9个百分点。

该公司将业绩下降归因于上半年的少量结转面积。房地产项目的完成和结转时间主要集中在下半年,并认为这种业绩符合公司的业务计划。但是,资深房地产专家薛建雄指出:“企业本身存在成本高,效率低,运营能力差等问题。现在它既不便宜也不便宜,没有好的项目,自然也就没有更多的性能。”/p>

在《新京报》和宜汉智库发布的《2019年上半年上市房企归母净利润率TOP50》列表中,超过80%的房地产公司实现了净利润的同比增长,而行业投资蛇口,处于负增长。

当领先企业和企业找到目标并加速进攻的重要时刻时,招商蛇口的业绩仍然急剧下降,步伐跟不上步伐。但是,在“没有进步就没有退缩”的激烈竞争下,每个企业都面临着“优胜劣汰”的残酷选择。蛇口商人也不例外。

收入和利润翻倍“沮丧”

2019年上半年,蛇口商人有些“沮丧”。

报告期内,公司收入和利润双双下降。 2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%。在三大业务板块中,社区开发与运营业务实现营业收入124.08亿元,同比下降29.78%,成为收入下降的主要原因。

利润方面,公司实现归属于上市公司股东的净利润49.88亿元,同比下降31.17%。基本每股收益0.60元/股,同比下降31.82%;毛利率为37.9%,与2018年同期相比下降4.9个百分点。其中,社区开发经营毛利率为23.09%,比上年同期下降11.76个百分点。邮轮建设和运营毛利率为45.65%,比上年同期下降4.17个百分点。

金融网统计发现,在企业布局的九个地区中,华北,华中,华东,深圳,江南,西南,海外等七个地区的营业收入均有所下降。其中,江南地区跌幅高达41.54%;西南地区紧贴腰部,下降49.39%。在毛利率方面,华北,华中,华南,深圳,江南和西南有六个地区,下降幅度在5.10%至21.58%之间。

根据新京报和宜汉智库发布的《2019年上半年上市房企归母净利润率TOP50》列表,上半年,超过80%的房地产公司实现了净利润同比增长,而中小企业则占了较大的负增长。蛇口外国投资公司就在里面。

实际上,早在蛇口招商局发布的第一季度报告中,业绩下降的信号就已经出现。一季度公司实现营业收入43.5亿元,同比下降53.71%。归属于上市公司股东的净利润26.26亿元,同比下降55.03%;基本每股收益为0.32元,同比下降4.7个百分点。

但是,蛇口招商局认为这种表现与公司的业务计划是一致的。在半年度报告中,该公司将业绩下降归因于上半年的少量结转面积。房地产项目的完成和结转时间主要集中在下半年。

除了收入和利润,蛇口招商局在土地市场上似乎也“无能为力”,新增加的土地面积几乎在紧缩。 2019年上半年,公司通过招标拍卖增加了29个新项目,项目资源储量增加383.11万平方米,同比下降48.98%。根据中国指数研究院2019年1月至2019年6月发布的数据,全国房地产企业的土地收购数量显示,招商局蛇口上半年的土地收购量仅为14.7%。亿元,排名第34位。甚至与曾经被统称为“宝湾兆金”的最后一块金矿的347亿元相比,与招商局蛇口的距离也只有1.4。

薛建雄认为,这主要是因为“没有低价”。 “现在土地很难获得,国有企业也无法便宜。公司没有好的项目,自然也就没有业绩。”

西南证券在研报中指出,招商蛇口销售实现较高增长,收入结算存在短期不均匀,并提示公司销售增长或低于预期,园区地产协同效应持续性或不强。因此,西南证券下调招商蛇口至“增持”评级,对应目标价为23.50元/股。

销售之困

业绩下滑、盈利能力倒退、新增土储面积下滑……在2019年上半年的这场“棋局”中,招商蛇口步伐紊乱地让人“摸不到头脑”。

不仅如此,招商蛇口下半年开局的销售状况更是“跌跌不休”。根据财报,企业7月份销售金额为193.36亿元,环比下滑31.70%;销售面积121.25万平方米,环比下滑18.21%。8月份,企业的销售金额环比下降6.62%至180.55亿元,销售面积环比下滑23.31%至92.99万平方米。

招商蛇口正面临着“掉队”的尴尬局面。在中指研究院公布的2018年1-8月权益销售额排行榜中,招商蛇口以995.2亿元位列第十二位,同为“招保万金”四大金字招牌的万科则以2774.8亿元遥遥领先。

值得警惕的是,企业的存货周转率长期低于行业水平,2019年上半年的存货周转率还不到行业平均水平的1/7。据克尔瑞、同花顺公布的资料显示,招商蛇口2016年至2019年上半年的存货周转率分别为0.35、0.34、0.28、0.04,呈现逐年下降趋势。同期,克尔瑞监控的170余家典型房企平均存货周转率为0.40、0.36、0.35、0.29。

存货周转率的速度难以保证招商蛇口的现金流。公开资料显示,企业的借款增速显着高于货币资金的增速。2019年上半年,招商蛇口的长期借款增速为23.25%,短期借款增速为29.76%,而货币资金的增速仅有13.41%。

招商蛇口流动比率下滑。(来源:半年报)

在公司引以为傲的低融资成本一项中,优势也并不明显。报告期内,招商蛇口综合资金成本为 4.91%,而同为央企的华润置地加权融资成本为4.45%。与此同时,反映企业短期偿债能力的流动比率较上年末减少4.97%至1.46。

薛建雄指出,近几年来,一些龙头房企发展越来越成熟,相对资金实力足,而且项目普遍采用高杠杆高周转模式,所以可以更高价拿地,经营优势明显。在土地市场严控的情况下,过低的存货周转率势必对企业的发展产生不利影响。

企业资金压力愈来愈大的困境之下,招商蛇口近期也开始想方设法密集“输血”。9月3日,招商蛇口发布公告称,拟筹划打包新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦及一项商场物业花园城,将这份价值65亿的资产以房地产信托基金(REITs)形式赴港上市。

9月4日,招商蛇口完成支付现金购买中航国际控股持有的中航善达22.35%的股份。收购完成后,招商物业将成为中航善达的全资子公司,招商蛇口将成为中航善达的控股股东,招商局集团将成为中航善达的实际控制人,招商物业实现“借壳”上市。

9月6日,招商蛇口向深圳创挺转让49%股权,募集不低于5.85亿元资金。同一天,招商蛇口旗下的太仓招新置业有限公司,通过增资分别转让30%和19.9%股权,共募资2.99亿元。两宗股权转让的背后,均有平安的身影。

严跃进表示,创新发行REITs、物业借壳上市之后,融资机会增多,也能够带来很多新的机会。“比如说,招商蛇口以重资产为主,通过REITs能够把重资产转变为轻资产,企业也不仅仅是单纯从缺不缺钱来考虑,也在考虑降低资金使用成本。”

已入“不惑之年”的招商蛇口何时能够重拾昔日荣光,无人得知。但可知的是,在这个低容错时代,留给招商蛇口调整发展方向,冲回赛道的时间不多了。

文/王亚静(责编:高雅)